景気の回復がなかなか進まず、将来的に見ても公的年金を頼りにできない現在、投資手段のひとつとして、また、豊かで安心できる老後を迎える準備手段として、 「アパート・マンション経営」が今多くの人から注目を集めています。

しかし、現在主流となる「アパート・マンション経営」のシステムを知らない人には、「賃貸アパート・マンションを経営する」というと、 すぐに「自分には縁のない話だ」と思ってしまう方が多いのも現実です。

「賃貸住宅の経営なんて、土地持ちのお金持ちにしかできない」

「自己資金のない普通のサラリーマンにはとても無理」

「不労所得なんて、夢のような話」……等

しかし、今現在、多くの「普通のサラリーマン」が「アパート・マンション経営」を実際に副業として行っているのです。

「アパート・マンション経営」がどうしてこれほど注目されているのか？

実際に上手に経営している人はどんな形で行っているのか？

そして、デメリットはないのか？

など、ここでは「アパート・マンション経営」の詳細を具体的にご説明します。

「アパート・マンション経営」を最初からあきらめてしまう人は、決まって「自己資金がないから」と言います。 しかし、多くのサラリーマンの家庭には、「お金がない」とはいいつつも、家計内でもいろいろな形で投資にまわせる蓄えがあるものです。 もし、それが1000万円に達しているならば「アパート・マンション経営」は可能なのです。

1000万円でスタートする「アパート・マンション経営」の一例です。

ここでは、中古アパート（6室）を5000万円で購入したケースです。

1000万円の投資が、1年で108万円のリターンを生み出すことがわかります。

1000万円の投資では年に108万円の利益を出すことしかできませんが、それでも「アパート・マンション経営」が、他の投資手段(株式投資、外貨投資、FX投資)に比べて、 いかに堅実で安全な投資であるかはご理解できると思います。

「高い利回り」

この超低金利時代、先程紹介した例では約１０％の利回りです。ほかの投資手段では、このような数字は望めないでしょう。

「将来の老後の生活設計を安定したものに」

将来的に見ても公的年金を頼りにできない現在、賃貸物件の経営は、私的年金を確保する手段となります。 20年、30年でアパートローンを組んでも、返済後の老後の生活設計はより安定したものとなります。

「相続税対策」

アパートローンには生命保険がついており、8000万円までのローンは借主が亡くなられた場合はゼロになります。 家賃はそのまま残された遺族の収入となります。

現金で8000万円あった場合、その全額が相続税の対象になることを考えれば、これも大きなメリットといえるでしょう。

では、「アパート・マンション経営」にデメリット＝すなわちリスクはないのでしょうか？

「空室」

誰もが思い浮かべるとは思いますが、まず「空室」の問題です。

これは「アパート・マンション経営」には必ずついてまわる大きな問題であり、多くの大家さんが頭を悩ませています。 「空室」がある期間は、予定していた家賃収入が見込めず、収入を生むはずの賃貸アパート・マンションが、逆に収入を生まない状況が続いてしまいます。

「住人とのトラブル」

住人とのトラブル、特に家賃滞納の問題です。これは空室よりも大きな損害があります。 なぜなら家賃の未回収が続く場合は、借地借家法に準拠して手続きを進めたり、新たな借主を探す場合、これにも時間と手間がかかってきます。

また、部屋や設備に関する住人からのクレームが多くなれば、大家さんはその処理に追われることになります。

「住宅ローンの返済」

資産では問題なく返済できるはずのアパートローンも、例えば思わぬ天災事変等の災害で建物が倒壊した場合、アパートローンの支払いだけが残ってしまいます。 可能性は低いですが、これもリスクのひとつといえるでしょう。

また、何かの理由で建物を売却する場合なども、売却価格よりローン残高の方が高ければ、このケースの場合もローンの支払いが残る結果となります。

「金利の上昇」

現在、日本は低金利時代にあります。しかし、将来的に景気が今以上に回復した場合、金利が上がれば月々の支払いも当然増えることにつながります。 可能性として、当初の事業計画で掲げた「表面利回り」の収入を生み出すはずの賃貸アパート・マンションが、月々の支払い増により事業計画の変更もあり得るのです。

「アパート・マンション経営」につきもののリスクを避けるためには、物件を選ぶ際の不動産会社、物件を管理していく管理会社など、パートナー選びが最も重要になるかと思われます。 「アパート・マンション経営」のリスクのほとんどは、「良いパートナーと組む」ことで避けられるといっても言い過ぎではありません。

空き室が多いなどのリスクの発生は、物件選びの段階で不動産会社の「目利きが甘かった」という事が原因として考えられます。 また、住人とのトラブルは、管理会社が上手に処理さえしていけば、ほとんどの場合はスムーズにクリアできます。

良いパートナーと組むことによって、「アパート・マンション経営」は、オーナー様にとって本当に確かな投資手段となるのです。

「良い不動産会社」

・長い間、その地元で営業している

・賃貸アパート・マンションに特化した専門的な営業をしている

・多くの「成功例」を実績として持っている

・悪い噂を聞かない

「良い管理会社」

・上記の信頼できる不動産会社が推薦する業者

・完全管理委託を約束してくれる業者

・全国賃貸管理ビジネス協会の会員であること

【札幌でアパート・マンション経営を行うメリット】

札幌のアパート・マンション経営は全国の不動産投資家にも注目されています。

都市の人口や市民の特徴などと併せて、メリットと注意点をご説明いたします。

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なぜ｢札幌｣でアパート・マンション経営なのか？

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政令指定都市・札幌市の人口と世帯数の増加

●北海道全人口の3分の1が札幌市に集中している

札幌市は人口191万人、全道人口の35%を占める北方圏の拠点都市です。

⇒全国で第5位[1.東京、2.横浜、3.大阪、4.名古屋、5.札幌]の人口。

●企業も学校も一極集中型である

政令指定都市である札幌市には企業や大学、専門学校や専修学校が集中しています。そのため道内各地から、特に春先に就職・就学者が多く集まります。 また、東北エリアにおいても東京、名古屋、大阪の賃料・物価が高いことを理由に、物価の安い札幌市に移住してくる傾向も年々増加しております。

●高い人口・世帯数の増加率

一極集中都市であるため地方から札幌市への人口流入が毎年相次ぎ、地方の市町村の人口は年々減少しているにもかかわらず、逆に札幌は増加しています。 また、ひとり暮らし世帯の増加などにより世帯の小規模化（現在は１世帯あたり2.1人）が急速に進んでおり、 札幌の世帯数増加率は約5％という点も賃貸アパート・マンションの需要が増えている理由のひとつと考えられます。

順位	都市	平成16年調査	平成22年調査	増減率
1	東京都区部	8,466,120人	8,945,695人	5.6%
2	横浜市	3,551,230人	3,688,773人	3.8%
3	大阪市	2,633,029人	2,263,894人	1.2%
4	名古屋市	2,193,633人	2,263,894人	2.9%
5	札幌市	1,865,788人	1,913,545人	2.5%
-	都市	平成16年調査	平成22年調査	増減率
-	北海道全体	5,662,857人	5,506,419人	-2.7%
-	札幌市世帯数	840,340世帯	885,848世帯	5.4%

※データ参考資料｢平成１６年各都市統計情報｣｢総務省統計局・平成22年国勢調査｣

賃貸の需要性が高い・好立地を確保しやすい

●企業の出先機関が多い

●交通機関・環境など立地条件の良い土地を確保しやすい

●地価の下落による物件価格の値下がり

すなわち、札幌市はアパート・マンション経営に適しており、不動産投資にふさわしい都市なのです。

これが札幌のアパート・マンション経営が全国の不動産投資家にも注目されている理由です。

※データ参考資料｢総務省統計局・平成22年国勢調査｣